A cura dell’Avv. Raffaele Lauretta
Negli ultimi anni, anche a causa del proliferarsi dei furti, ma anche per venire incontro alle consegne nell’e-commerce (acquisti on line), è ritornata in voga la presenza del portiere nei Condomini e ciò nonostante i costi che la conferma o l’assunzione di questa figura comporta.
Di certo questa rappresenta certamente una situazione da dover gestire con il massimo scrupolo da parte dell’Amministratore di un Condominio.
Se l’Amministratore non trova già un portiere presente, al fine di istituire il servizio di portierato dovrà convocare l’assemblea e inserire la proposta tra i punti all’ordine del giorno. La delibera assembleare è validamente approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell’edificio (articolo 1136, comma 5, del Codice civile).
Altresì, profilo non meno importante, ove non fossero già presenti un locale destinato all’attività del portiere, nonché, ove previsto dal contratto di assunzione, anche un appartamento destinato all’abitazione dello stesso, siccome sarà necessario procedere alla modificazione della destinazione d’uso di talune parti condominiali, occorrerà adottare, a pena di nullità, l’iter procedimentale previsto ex art. 1117 ter c,c, e la relativa delibera dovrà essere approvata con le maggioranze ivi indicate.
Quindi, verrà stipulato un apposito contratto (contratto a tempo determinato o indeterminato, a seconda delle esigenze del condominio) che fa riferimento al CCNL per i dipendenti dei proprietari di fabbricati.
La retribuzione deve essere stabilita in base alla categoria di appartenenza e all’anzianità di servizio.
Nel contratto andranno precisate, oltre la presenza o meno dell’alloggio, anche la data di assunzione, durata del periodo di prova, l’orario di lavoro, la retribuzioni ed ovviamente le mansioni (vedi dopo).
L’orario di lavoro del portiere è indicato dal contratto collettivo nazionale e muta ove sia previsto la presenza o meno dell’alloggio nello stabile. Pertanto, se il portiere usufruisce di un alloggio di servizio (abita nel condominio), l’impegno settimanale può arrivare fino a 48 ore distribuite su sei giorni. Se invece non dispone di alloggio, l’orario previsto dal CCNL è al massimo di 45 ore settimanali, in sei giorni lavorativi.
Se il contratto è a tempo determinato, le ore settimanali possono variare da 20 a 36 ore con alloggio, oppure da 16 a 32 ore senza alloggio.
Il rapporto con il portiere è dunque caratterizzato dall’assoggettamento del lavoratore al potere direttivo del datore di lavoro, ma anche dalla continuità della prestazione, nonchè dalla disponibilità del lavoratore nei confronti dei condomini e degli inquilini dell’edificio, con un comportamento corretto e rispettoso nei confronti degli stessi e dei visitatori. Il contratto prevede ovviamente anche dei diritti per il portiere, quali ferie, permessi retribuiti e indennità per lavoro straordinario, ma anche il diritto alla formazione professionale, che consente al lavoratore di acquisire le necessarie conoscenza per poter meglio svolgere le proprie mansioni.
Le mansioni tipiche del portiere sono quelle relative ai servizi di pulizia delle parti comuni (scale e androne); all’attività di vigilanza e custodia dello stabile (sorvegliare l’accesso all’edificio, controllando l’ingresso e l’uscita degli abitanti e dei visitatori), ritiro e distribuzione della posta diretta ai vari destinatari dello stabile (ma le raccomandate, solo su espressa delega), accensione e spegnimento di impianti comuni (luci, riscaldamento) se manuali; apertura e chiusura dei portoni, regolazione dell’ingresso visitatori; nonchè le attività nell’interesse del condominio e non ultima quella di essere un valido presidio per cercare di garantire, nei limiti del possibile, la sicurezza degli spazi comuni, prevenendo intrusioni e attività illecite.
Le spese relative alla portineria (stipendio, contributi, eventuale alloggio, Tfr, spese di pulizia dei locali, etc.) sono considerate spese comuni e si dividono tra i condòmini in base ai millesimi, salvo diversa indicazione del regolamento.
E’ fondamentale inoltre ricordarsi l’osservanza delle varie prescrizioni da osservare in materia di salute e sicurezza dei lavoratori (D. Lgs. 81/2008). Del resto questa figura professionale, oltre a dover essere formata, può essere chiamata a svolgere anche un ruolo di primo soccorso in caso di emergenze, come incendi o incidenti domestici.
Ciò premesso considerati i vari aspetti a cui dover prestare attenzione, appare evidente come l’Amministratore di Condominio non possa prescindere dal rivolgersi a consulenti esperti (legale e consulente del lavoro su tutti) che lo possano coadiuvare in caso di presenza di un portiere nello stabile condominiale.