A cura di Piero Cucunato
Senior Advisor ESG & Credit Finance, Board Member Fondo Italiano d’Investimento, Dottore Commercialista e Revisore.
Esiste un filo rosso che lega la gestione di un condominio d’élite alla strategia di un grande fondo d’investimento nazionale. Quel filo si chiama ESG (Environmental, Social, Governance), ma per chi ha radici nella consulenza di prossimità ha un nome più antico e profondo: Mutualità.
L’esperienza maturata con le banche locali insegna che il credito non è un freddo algoritmo, ma un atto di fiducia basato sulla solidarietà partecipata. Ieri lo chiamavamo “spirito della comunità”, oggi il mercato globale lo definisce ESG. Oggi, il “Sistema Italia” sta trasformando questa cultura della prossimità in strategie di finanza sostenibile, agendo come ponte tra il settore pubblico e quello privato attraverso i nuovi incentivi comunitari.
I tre pilastri della gestione patrimoniale
Abbracciare la cultura ESG non significa semplicemente “installare un pannello solare”, ma evolvere il DNA della gestione immobiliare attraverso tre direttrici chiare:
- Governance (G): il cuore della Trasparenza. In un condominio d’eccellenza, la Governance garantisce che ogni euro sia tracciabile. Affidarsi a un professionista “ESG Oriented” con esperienza consolidata è sinonimo di fattibilità e integrità: è il primo documento che una banca richiede per abbassare lo spread.
- Impatto Sociale (S): il valore della Comunità. Il condominio è la cellula primaria della società. Un edificio inclusivo, sicuro e attento al benessere dei residenti può generare un valore di mercato superiore del 15%. Il “Sociale” è la nuova metrica della qualità abitativa.
- Ambiente (E): oltre l’efficienza, la Bancabilità. L’attenzione all’ambiente è oggi un requisito di solvibilità. Le banche erogano Green Loans a tassi agevolati solo a chi assevera il salto di classe energetica con un linguaggio tecnico-bancario appropriato.
Verso la Roadmap 2026-2030
Il mercato immobiliare sta entrando in una trasformazione profonda guidata dalla direttiva EPBD (Case Green). Entro il 2030 è previsto il target “Classe E” per tutto il residenziale, con l’obiettivo della “Classe D” entro il 2033. La conformità normativa non è più un’opzione, ma la condizione essenziale per mantenere il valore dell’asset.
In questo scenario, la sfida è trasformare i requisiti ESG in leva finanziaria. Attraverso i Green Loans, i condomini possono ottenere riduzioni dello spread fino a 100 bps, mentre la finanza pubblica mette a disposizione strumenti come la detrazione IVA al 50% per l’acquisto di case green e i fondi di garanzia CONSAP per le riqualificazioni.
Il Modello “ESG TEAM” e la Certificazione di Eccellenza
Per navigare questa complessità, propongo un modello di consulenza integrato che unisca l’analisi di bancabilità all’ingegneria finanziaria. Il traguardo è la certificazione di “Condominio di Eccellenza ESG”, un rating che valuta:
- Analisi Ambientale: Coerenza tra APE, interventi effettuati e gestione delle risorse (idriche e rifiuti).
- Impatto Sociale: Rispetto delle norme di sicurezza (D.Lgs 81/08), abbattimento delle barriere architettoniche e qualità degli spazi verdi.
- Etica della Governance: Trasparenza amministrativa, selezione di fornitori certificati e regolarità contributiva (DURC).
Perché agire ora?
Il settore dei condomini vivrà nei prossimi quattro anni la più grande iniezione di capitali della storia recente. Chi saprà orientare il processo del credito oggi, si assicurerà asset immobiliari rivalutati e protetti dall’obsolescenza. L’obiettivo finale è portare l’etica della solidarietà partecipata dentro i grandi processi di investimento, creando un modello di sviluppo dove il profitto cammina di pari passo con la sostenibilità.
Piero Cucunato
Piero Cucunato è un amministratore pubblico con oltre trent’anni di esperienza maturata tra istituzioni e settore privato.Dottore commercialista ed esperto di marketing e comunicazione, ha coordinato per anni l’area Responsabilità Sociale di un primario istituto di credito. Durante l’attività politica amministrativa ha maturato una esperienza significativa diventatando un punto di riferimento nella misurazione delle performance ESG per i vari stakeholder di riferimento. Attualmente ricopre il ruolo di Vice Presidente della FIARCC (Federazione Italiana Amministratori e Revisori di Condominio), è componente del relativo Centro Studi e svolge attività di consulente e docente in ambito ESG per le PMI.