A cura di Piero Cucunato
Attualità e Regolamentazione
La Commissione UE ha approvato la versione definitiva degli European Sustainability Reporting Standards (ESRS) e il nuovo standard volontario per le imprese escluse dalla CSRD (VSME). L’intervento introduce profonde semplificazioni degli obblighi informativi ESG, garantisce un maggiore allineamento ai parametri globali ISSB e fornisce chiarimenti strategici per gli asset manager e la finanza sostenibile.
L’adozione definitiva degli standard ESRS e l’introduzione del modello volontario VSME da parte della Commissione Europea segnano un punto di svolta concreto per chi si occupa di real estate, patrimoni complessi e amministrazione di condominio. Il dato più rilevante emerso dal lungo iter di revisione normativa è l’alleggerimento della struttura burocratica: rispetto alle prime bozze, il numero di informazioni richieste è stato ridotto di oltre il settanta per cento, con un taglio netto della maggior parte dei parametri che inizialmente rischiavano di paralizzare l’attività delle imprese.
Questo ridimensionamento risponde alla necessità di trasformare i criteri di sostenibilità in strumenti di pianificazione economica, piuttosto che in semplici adempimenti formali. Sebbene i condomini e le piccole realtà di gestione non siano soggetti per legge agli obblighi di rendicontazione previsti dalla direttiva CSRD, il settore immobiliare ne avvertirà l’impatto immediato attraverso le dinamiche della supply chain. Le grandi aziende, le banche e le compagnie assicurative strutturate sono infatti tenute a rendicontare l’impatto ambientale dei servizi che finanziano o assicurano. Di conseguenza, la capacità di un edificio di scarsa efficienza di dimostrare la propria traiettoria di miglioramento energetico diventerà a breve il requisito principale per accedere alle migliori condizioni economiche sul mercato.
L’impatto operativo sulle gestioni, sui consorzi e nei condomini
Per i consorzi di gestione, gli amministratori professionisti e la vita interna dei condomini, questo scenario richiede un’evoluzione dei metodi di lavoro, orientata alla trasparenza e alla centralizzazione delle informazioni tecniche. In questo contesto, la gestione condominiale ordinaria dovrà necessariamente integrare l’archiviazione sistematica degli Attestati di Prestazione Energetica di ogni fabbricato e il monitoraggio costante dei consumi reali, sfruttando i sistemi di telelettura già presenti o di nuova installazione. Non si tratta di compilare bilanci di sostenibilità, ma di organizzare la documentazione dello studio e dello stabile in modo da renderla immediatamente spendibile di fronte a terzi, migliorando l’efficacia dei processi di corporate governance anche all’interno dei consorzi.
Anche la selezione dei fornitori per gli appalti di manutenzione subirà un cambiamento: le imprese edili e di servizi che adotteranno il modello semplificato VSME offriranno una garanzia di trasparenza che agevolerà il compito del gestore nel momento in cui dovrà presentare i piani di spesa alle assemblee o ai partner finanziari.
Nei condomini e nei consorzi, l’impatto si rifletterà direttamente sulla conduzione delle assemblee e sui rapporti di vicinato. La necessità di raccogliere dati e pianificare interventi energetici sposterà l’ordine del giorno delle riunioni dalle semplici delibere di riparazione urgente a veri e propri piani di asset management e valorizzazione patrimoniale. I condòmini saranno chiamati a deliberare non più solo sulla base del minor prezzo, ma valutando i benefici a lungo termine sulla riduzione delle quote millesimali di riscaldamento e sui vantaggi bancari legati alla certificazione dell’edificio. Di fatto, una gestione condominiale moderna e trasparente sui consumi eliminerà molte delle storiche conflittualità legate alla ripartizione delle spese per le utenze centralizzate.
Il legame con la direttiva europea sul rendimento energetico
Questo passaggio si inserisce nel quadro normativo più ampio delineato dalla direttiva europea sulle prestazioni energetiche degli edifici. La tabella di marcia verso la progressiva riduzione dei consumi e l’abbattimento delle emissioni per il patrimonio residenziale richiede una programmazione di lungo periodo. Utilizzare fin da ora i parametri indicati dagli standard europei permette di allineare gli interventi di manutenzione straordinaria, come il rifacimento degli impianti termici o l’isolamento delle strutture, alle scadenze di legge previste per i prossimi anni. In questo modo si evita il rischio di svalutazione commerciale degli immobili e si garantisce la commerciabilità futura delle singole unità abitative.
I riflessi economici e il costo del denaro
Il ritorno economico di questa impostazione si misura su due fronti: il risparmio immediato sui costi di gestione delle utenze e la riduzione del costo del denaro nel campo della green finance. Gli istituti di credito, spinti dalla necessità di migliorare i propri indici di sostenibilità e i rispettivi ESG ratings, applicano condizioni contrattuali sensibilmente più favorevoli per il finanziamento di opere edilizie qualificate dal punto di vista energetico. Presentare una richiesta di fido condominiale supportata da dati tecnici chiari significa ottenere tassi d’interesse ridotti, alleggerendo l’impatto finanziario delle rate straordinarie sui bilanci delle famiglie.
Agenda di studio: le scadenze operative per i prossimi mesi, un percorso utile per essere in linea con i tempi.
Per tradurre queste novità in pratica e anticipare le richieste del mercato finanziario, l’attività dei gestori e dei building manager può essere articolata in tre fasi distinte tra la fine dell’anno in corso e la prima metà del prossimo:
- Mappatura documentale dei fabbricati: Entro il mese di dicembre è opportuno completare l’inventario digitale dello stato termico degli edifici amministrati. Catalogare gli attestati energetici disponibili consente di individuare subito i complessi immobiliari che necessitano di interventi urgenti e di preparare il set di dati richiesto dai processi di due diligence per i rinnovi delle polizze assicurative.
- Valutazione tecnica e criteri d’appalto: Nei primi mesi del nuovo anno, per i condomini caratterizzati da consumi elevati, diventa strategico inserire nei criteri di una corretta gestione condominiale lo svolgimento di diagnosi energetiche mirate. In fase di richiesta preventivo per i lavori di riqualificazione, l’inserimento dei parametri previsti dal modello VSME aiuterà a selezionare fornitori qualificati.
- Negoziato finanziario per i cantieri: Entro la fine del primo semestre, una volta definiti i progetti di massima per gli stabili interessati, il gestore potrà avviare il confronto con le banche per verificare le linee di credito dedicate ai progetti a valenza ambientale. Disporre di un piano strutturato permetterà di trattare sul costo del finanziamento prima della delibera assembleare definitiva.
Piero Cucunato
Piero Cucunato – Dottore Commercialista e Revisore – Senior Advisor ESG & Credit Finance. Specializzato in strategie di sostenibilità e finanza per il credito, ideatore di progetti di finanza e sostenibilità sulla transizione energetica e il management immobiliare. E’ (Board Member), presso il Fondo Italiano d’Investimento. Amministratore Pubblico, da oltre trent’anni negli enti locali e anche Vice Presidente FIARCC, Federazione Italiana Amministratori e Revisori di Condominio, Associato Apice e Presidente del Tavolo permanente legislativo per Camera e Senato sul monitoraggio dei disegni e proposte di legge su condomini e casa.