A cura di Piero Cucunato
Verso la stretta fiscale del 2027, la transizione ecologica dei condomini diventa una scelta puramente economica. Decidere e investire oggi è un risparmio reale per domani, mentre rimandare sarà molto più costoso. In questo scenario, il valore aggiunto è la lungimiranza del professionista: un consulente capace di vedere oltre, saper consigliare subito la strategia giusta e mettere al sicuro il valore del patrimonio immobiliare.
Il mercato immobiliare e condominiale italiano sta per fare i conti con la fine di un’epoca. Il 2027 sarà l’anno dello spartiacque: chi si aspetta una proroga dell’ultimo minuto sui Superbonus o l’ennesimo scudo fiscale rischia di rimanere indietro. Per amministratori di condominio, asset manager e professionisti del mattone, la transizione ecologica smette di essere un manifesto di buone intentions e diventa una questione puramente finanziaria. Molto semplicemente, gli immobili non efficienti subiranno un netto deprezzamento commerciale.
La stretta fiscale del 2027 e il nodo del credito
I piani pluriennali dei condomini dovranno navigare in un contesto di forte austerità. Salvo stravolgimenti, dal 1° gennaio 2027 le detrazioni per ristrutturazioni ed Ecobonus scenderanno al 36% per le prime case e ad appena il 30% per le seconde case, dimezzando i tetti di spesa. L’orientamento del Governo sembra quello di salvare un’aliquota speciale al 65% solo per interventi drastici sulla prima casa, come cappotti e pompe di calore.
Ma la vera pressione arriverà dalle banche. Con l’avvio a regime della rendicontazione europea CSRD per le imprese, gli istituti di credito applicheranno maglie strettissime per concedere finanziamenti. Senza dati certificati sulle performance energetiche dell’edificio, ottenere linee di credito a tassi di mercato diventerà un’impresa.
Decidere oggi per risparmiare domani: il ruolo della consulenza
In questo scenario economico, la vera sfida si gioca sulla capacità di anticipare i tempi. Investire oggi significa assicurarsi un risparmio reale per domani. Sappiamo tutti quanto sia difficile far digerire a un’assemblea condominiale una delibera di spesa in questo momento; eppure, rimandare la decisione a domani sarà infinitamente più costoso, sia per l’aumento dei costi di intervento sia per la perdita di valore commerciale degli appartamenti.
La differenza, in un mercato così frammentato, la fa il consulente. Sapere se intervenire, come fare e quale strategia scegliere richiede una competenza che va oltre la semplice amministrazione ordinaria. Il vero professionista si riconosce dalla capacità di saper consigliare oggi per mettere al sicuro il patrimonio di domani, guidando i proprietari attraverso scelte complesse ma necessarie. Fare consulenza, nel settore immobiliare moderno, significa prima di tutto avere la lungimiranza di vedere oltre.
Come la gestione operativa si sposta sui dati e sulla prevenzione
Fino a oggi, la contabilità energetica di un palazzo è stata una foto mossa del passato: ci si accorgeva di una perdita o di un consumo anomalo solo a fine anno, davanti al bilancio consuntivo. L’ingresso dell’Intelligenza Artificiale serve proprio a questo: sensori e sistemi di automazione governano le centraline termiche incrociando i dati meteo con lo storico del palazzo. Tradotto in cifre, significa anticipare i guasti e tagliare le spese energetiche ordinarie del 15-20%.
Anche i cambiamenti climatici stanno cambiando le priorità in fretta. A causa dell’aumento di grandinate e alluvioni nelle nostre città, i premi assicurativi delle polizze globali fabbricati sono schizzati alle stelle. Inserire la valutazione del rischio nel controllo di gestione significa che l’amministratore dovrà proporre investimenti preventivi – come barriere anti-allagamento per i garage sotterranei o vetrate rinforzate – proprio per tutelare i bilanci ed evitare che le assicurazioni raddoppino le franchigie o rifiutino la copertura dello stabile.
Anche il concetto di valore dell’immobile si allarga al contesto circostante. La cosiddetta “doppia materialità” obbliga a guardare l’edificio in due modi: quanto il clima impatta sull’appartamento (ad esempio con spese folli per il condizionamento estivo) e quanto l’edificio danneggia il quartiere. Una caldaia obsoleta a gas svaluta l’intero condominio perché genera emissioni che il mercato non tollera più. Di contro, interventi come la trasformazione di un lastrico solare in tetto verde o il riciclo delle acque piovane riducono la pressione idrica e migliorano l’appeal commerciale dello stabile.
L’amministratore evolve così in un gestore di infrastrutture complesse. L’esempio più evidente è la nascita delle Comunità Energetiche Rinnovabili (CER) condominiali. Non si tratta più solo di ripartire le quote dell’acqua, ma di gestire la governance di un impianto fotovoltaico comune che distribuisce benefici economici diretti sui conti correnti dei condomini attraverso gli incentivi statali.
Il quadro macro: la direttiva “Case Green” e il nuovo Piano Casa
Questa riorganizzazione risponde a due spinte precise che arrivano dall’alto. Da una parte la Direttiva Europea “Case Green” (EPBD), che nonostante i complessi passaggi politici per i recepimenti nazionali impone una traiettoria netta: ridurre i consumi residenziali del 16% entro il 2030. Aspettare gli obblighi formali di legge significa far perdere liquidità all’immobile; muoversi prima garantisce un vantaggio competitivo.
Dall’altra parte, il quadro nazionale si arricchirà con il nuovo Piano Casa. L’obiettivo è rimettere in circolo alloggi a prezzi accessibili nei prossimi dieci anni recuperando l’esistente. Per i gestori immobiliari e i fondi privati che sposeranno i criteri ESG, il Piano promette corsie burocratiche preferenziali e semplificazioni urbanistiche, accelerando il rientro finanziario degli investimenti.
Conclusione
In definitiva, nel 2027 la differenza non la farà chi presenta una bella relazione di sostenibilità sulla carta, ma chi avrà dotato l’immobile di una vera infrastruttura tecnologica e di un piano a lungo termine. La capacità del professionista di saper convincere e, soprattutto, di saper ben consigliare i propri clienti sarà l’unico vero metro di misura della competitività sul mercato e della salvaguardia del patrimonio immobiliare italiano.
Piero Cucunato
Piero Cucunato – Dottore Commercialista e Revisore – Senior Advisor ESG & Credit Finance. Specializzato in strategie di sostenibilità e finanza per il credito, ideatore di progetti di finanza e sostenibilità sulla transizione energetica e il management immobiliare. E’ (Board Member), presso il Fondo Italiano d’Investimento. Amministratore Pubblico, da oltre trent’anni negli enti locali e anche Vice Presidente FIARCC, Federazione Italiana Amministratori e Revisori di Condominio, Associato Apice e Presidente del Tavolo permanente legislativo per Camera e Senato sul monitoraggio dei disegni e proposte di legge su condomini e casa.