A cura di Piero Cucunato
Dottore commercialista, esperto in gestione ambientale e Vice Presidente FIARCC
Dopo aver approfondito nei precedenti contributi di FIARCC i pilastri Environmental (ottobre 2025) e Governance (novembre 2025), concludiamo questo ciclo dedicato alla sostenibilità condominiale analizzando la componente più delicata e trasformativa per l’attività dell’amministratore: il fattore Social (S).
Nel panorama immobiliare del 2026, l’eccellenza di un asset non si misura più esclusivamente attraverso la performance energetica o il rigore burocratico. Il vero paradigma della modernità è rappresentato dal pilastro sociale, quel fattore capace di mutare l’edificio da mero involucro architettonico a ecosistema umano, in grado di generare valore economico, etico e relazionale.
Dall’Amministratore Tecnico al “Leader di Comunità”
Il ruolo dell’amministratore ha completato la sua metamorfosi: non più solo gestore di immobili, ma Garante della Fiducia e leader reputazionale. Spinto da riforme normative cruciali (come la “proposta Gardini”) e dai nuovi standard di qualificazione, l’accesso alla professione richiede oggi competenze multidisciplinari di alto livello. L’obbligo di formazione superiore e le certificazioni specifiche in ambito ESG hanno delineato una nuova classe dirigente.
In questo scenario, la reputazione professionale è diventata la “nuova moneta del valore”. Un amministratore capace di integrare politiche etiche riduce sensibilmente il profilo di rischio del condominio, facilitando l’accesso a finanziamenti agevolati, mutui verdi e polizze assicurative vantaggiose, grazie a un rating reputazionale solido e riconosciuto dagli istituti di credito.
Tecnologia ed Empatia: La Rivoluzione Digitale del 2026
Il binomio tra Intelligenza Artificiale e inclusione digitale rappresenta la vera leva del cambiamento nel 2026. Fondere la leadership empatica con tecnologie d’avanguardia permette di massimizzare l’impatto umano e decretare il successo della gestione:
- AI Relazionale e Welfare Predittivo: L’utilizzo di AI generativa permette di semplificare il linguaggio burocratico, rendendo la comunicazione accessibile e trasparente. L’analisi predittiva dei dati consente inoltre di mappare i bisogni demografici (assistenza anziani, spazi di co-working, servizi condivisi), attivando soluzioni mirate prima che emergano criticità.
- Conformità e Diritti: In linea con l’European Accessibility Act (entrato pienamente a regime dopo giugno 2025), le piattaforme digitali devono garantire l’abbattimento delle barriere informative. L’inclusione digitale non è più un’opzione, ma un obbligo normativo che pone l’amministratore a presidio dei diritti di ogni condomino.
La Gestione degli Stakeholder: Un Ecosistema di Relazioni
Il condominio ESG 2026 opera come nodo centrale di una complessa rete di portatori di interesse:
- Fornitori Etici: Il rapporto con i partner tecnici è oggi mediato dal Rating di Legalità. La selezione non avviene più sulla base del solo ribasso economico, ma sulla condivisione di standard di sicurezza, sostenibilità e integrità professionale.
- Reti Territoriali: Le associazioni di categoria e gli enti locali collaborano con gli amministratori per integrare gli edifici nei piani di rigenerazione urbana e nelle Comunità Energetiche Rinnovabili (CER), elevando il condominio a soggetto attivo dello sviluppo cittadino.
Conclusioni: L’Anima della Sostenibilità
In definitiva, il valore aggiunto della “S” va ben oltre l’efficienza fisica della gestione. Se la coibentazione e i pannelli fotovoltaici garantiscono la sostenibilità materica, è la componente sociale a garantire la tenuta del valore nel tempo. Orti urbani, servizi di welfare condiviso e una gestione trasparente delle dinamiche assembleari riducono drasticamente la conflittualità, aumentando l’attrattività dell’immobile sul mercato.
Il fattore Social nel 2026 rappresenta l’anima della sostenibilità: è lo strumento che protegge dal rischio di greenwashing e assicura che ogni intervento tecnico si traduca in un beneficio tangibile per le persone. L’amministratore moderno è il regista di un’orchestra composta da residenti, professionisti e istituzioni, dove la trasparenza è il metodo, la fiducia è il motore e la reputazione è l’unica vera garanzia per il futuro del patrimonio immobiliare italiano.
Piero Cucunato
Piero Cucunato è un amministratore pubblico con oltre trent’anni di esperienza maturata tra istituzioni e settore privato.Dottore commercialista ed esperto di marketing e comunicazione, ha coordinato per anni l’area Responsabilità Sociale di un primario istituto di credito. Durante l’attività politica amministrativa ha maturato una esperienza significativa diventatando un punto di riferimento nella misurazione delle performance ESG per i vari stakeholder di riferimento. Attualmente ricopre il ruolo di Vice Presidente della FIARCC (Federazione Italiana Amministratori e Revisori di Condominio), è componente del relativo Centro Studi e svolge attività di consulente e docente in ambito ESG per le PMI.