A cura di Danilo Pacifici
Dottore commercialista, Revisore Legale e Presidente FIARCC
Secondo le scarne e contradittorie indicazioni dell’art. 1130 bis del codice civile:
“ il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”
“Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”
La norma oltre a non essere chiara presenta notevoli carenze.
Analizziamone analiticamente il contenuto e iniziamo dalla prima parte del primo comma che dispone : “il rendiconto contiene le voci di entrata e di uscita”
Secondo le regole contabili per entrate ed uscite si intendono esclusivamente le movimentazioni finanziarie, pertanto il rendiconto deve dare evidenza innanzitutto di tali movimenti.
Da questa previsione pertanto si evince la volontà del legislatore di utilizzare il principio di cassa per il rendiconto.
Il primo comma tuttavia prosegue prevedendo che il rendiconto contiene: “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”.
Da tale previsione legislativa emerge chiaramente che debba farsi riferimento anche ad un principio di competenza, altrimenti non sarebbe possibile rilevare debiti e crediti e redigere la situazione patrimoniale.
Assolutamente pleonastica appare poi l’ulteriore previsione che il rendiconto debba contenere i dati relativi “ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve” , in quanto tali elementi , secondo i più elementari principi di contabilità, devono essere contenuti nella situazione patrimoniale già citata.
Il primo comma si conclude con la previsione che tutti i dati “devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica”.
Tale indicazione legislativa assume senz’altro rilievo, in quanto la verificabilità deve essere immediata, pertanto tutti gli elementi atti a consentire la verifica debbono essere presenti nel rendiconto, senza che sia necessario acquisire ulteriori dati.
Ma quali sono questi dati che debbono essere immediatamente verificabili?
Sono i dati esposti nelle attività e nelle passività dello Stato Patrimoniale e quindi avremo fra le attività:
- La consistenza della Banca e dei crediti verso condomini e verso terzi.
e fra le passività:
- I debiti verso condomini, i debiti verso terzi , i fondi e le riserve.
Analizziamo ora le singole voci che compongono le attività e le passività per capire di quali dati si deve disporre affinchè la verificabilità possa essere immediata.
ATTIVITA’
Per la consistenza del/dei conti correnti bancari è necessario che vi sia copia del saldo del/dei conti correnti al 31 dicembre (o alla diversa data di chiusura del rendiconto).
Per quanto riguarda i crediti verso i condomini gli stessi possono essere desunti e verificati dal piano di ripartizione.
Per quanto riguarda i crediti verso terzi può trattarsi di quelli verso i fornitori per note di credito o maggiori versamenti , nonché di crediti per canoni di locazione dei locali comuni o di altri crediti di diversa natura (fiscali etc.). Tutti i crediti dovranno essere verificabili e pertanto singolarmente elencati ad esempio nella nota integrativa o in un allegato alla situazione patrimoniale.
PASSIVITA’
Per i debiti verso i condomini gli stessi possono essere verificati dal piano di ripartizione.
In merito ai debiti verso terzi (fornitori, fisco, etc) gli stessi dovranno essere analiticamente indicati ad esempio nella nota integrativa o in un allegato alla situazione patrimoniale.
A tal proposito , anche alla luce della giurisprudenza più recente (Trib. Napoli 11038/2026) è necessario che sia evidenziato quali spese addebitate e ripartite fra i condomini siano state pagate e quali invece risultino fra i debiti della situazione patrimoniale, inoltre dovrà essere data evidenza del pagamento dei debiti degli esercizi precedenti, nonché dell’eventuale utilizzo dei fondi.
In particolare, per quanto riguarda i fondi e le riserve ne dovrà esserne data contezza nella nota integrativa e specificati i criteri di attribuzione ai singoli condomini.
Passiamo adesso al secondo comma dell’art. 1130 bis e pertanto ai documenti di cui si compone il rendiconto.
Il primo documento che viene elencato è il registro di contabilità : si tratta del registro nel quale sono riportati in ordine cronologico i singoli movimenti in entrata e in uscita, con le relative causali che li hanno determinati (pagamento fatture , incasso quote condominiali , altre entrate etc.) e con l’indicazione del conto corrente movimentato (dato che potrebbero esserci più conti correnti) e delle eventuali movimentazioni della cassa contanti.
Il secondo documento è il riepilogo finanziario del quale non è data alcuna definizione, ma che deve essere inteso come il riepilogo delle entrate e delle uscite di ogni singola risorsa (conti correnti, cassa contanti, etc) il cui totale deve essere indicato nell’attivo della situazione patrimoniale.
L’ultimo documento è la nota sintetica della gestione che oltre a dare conto delle eventuali liti pendenti e dei rapporti in corso (contratti con fornitori o altri soggetti) dovrà contenere i fatti più salienti della gestione ed eventualmente la composizione delle attività e delle passività come sopra indicato.
Appare a questo punto evidente come la previsione di cui al secondo comma sia assolutamente carente infatti tale disposizione come dispone che:
“Il rendiconto………………….. si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”
Come invece abbiamo visto il rendiconto non può essere composto da questi soli tre elementi, dovendo necessariamente essere presente anche la situazione patrimoniale di cui al primo comma dell’art.1130 bis , nonché il piano di ripartizione delle spese che determina i conguagli e quindi i crediti ed i debiti verso i condomini esposti fra le attività e le passività dello stato patrimoniale e che assolve alla fondamentale funzione di determinare e consentire l’incasso dei conguagli.
Ulteriore documento essenziale che deve comporre il rendiconto , del quale non si fa menzione nell’art. 1130 bis, è quello che viene impropiamente definito conto economico.
Si tratta del prospetto, redatto secondo il criterio di competenza, nel quale devono essere elencati tutti i costi da suddividere fra i condomini nel piano di ripartizione.
In tale prospetto, che chiameremo prospetto dei costi di competenza, i costi debbono essere raggruppati per tabella millesimale e singola voce di spesa (più o meno dettagliata) cosicchè possa essere immediatamente verificabile la correttezza del piano di ripartizione delle spese.
L’ultimo documento menzionato dalla norma è la nota sintetica esplicativa.
Il contenuto minimo della nota prevede l’elencazione dei rapporti in corso (contratti in essere) e delle eventuali questioni pendenti (contenziosi legali, decreti ingiuntivi, mediazioni etc).
Il contenuto della nota può essere integrato con tutte le informazioni utili a dare maggiore chiarezza e trasparenza al rendiconto.
Alla fine di questa breve trattazione siamo pertanto giunti alla conclusione che il rendiconto deve essere necessariamente composto da:
- Prospetto dei costi di competenza raggruppati per singole voci di spesa (impropriamente detto conto economico)
- Piano di ripartizione dei costi di competenza e dei versamenti dei condomini per la determinazione dei conguagli dell’esercizio
- Situazione Patrimoniale (con dettaglio dei crediti e dei debiti)
- Riepilogo finanziario
- Registro di contabilità
- Nota esplicativa
Ulteriore documento , del quale non vi è obbligo di allegazione è quello nel quale vengono elencate , tutte le fatture che compongono le singole voci di spesa di cui al prospetto dei costi di competenza.
Tale ulteriore documento è senz’altro utile per una maggiore trasparenza del rendiconto, ma non essenziale al fine della verificabilità dei dati , in quanto le fatture pagate sono tutte elencate nel registro di contabilità e quelle esposte fra i debiti devono essere necessariamente dettagliate in un apposito documento.
La mancanza anche di uno solo dei documenti che compongono il rendiconto comporta l’annullabilità della relativa delibera di approvazione.
“Danilo Pacifici”
Danilo Pacifici è Dottore Commercialista , Revisore Legale dei Conti e Giudice Arbitrale dell’Immobiliare e del Condominio presso la Camera Arbitrale Internazionale.
Ha svolto per oltre 20 anni la professione di amministratore condominiale e ha maturato una notevole esperienza nella materia delle revisioni contabili condominiali.
Ha svolto l’incarico di formatore presso numerosi enti in materia di economia d’azienda , controllo di gestione, amministrazione del personale e operazioni finanziarie in prodotti derivati.
Attualmente riveste l’incarico di Presidente della FIARCC (Federazione Italiana Amministratori e Revisori di Condominio) e coordinatore della didattica del Centro studi.