A cura di Piero Cucunato
A partire dal 2028, i datori di lavoro e i gestori delle strutture pubbliche e private dovranno organizzare due campagne di monitoraggio all’anno per misurare la qualità dell’aria
Quando si parla di inquinamento pensiamo subito allo smog delle nostre città. Eppure, passiamo quasi il 90% della giornata al chiuso, dove l’aria può essere fino a cinque volte più inquinata rispetto a quella esterna. Questa realtà sta per trasformarsi in un preciso obbligo di legge: dal 1° gennaio 2028, la qualità dell’aria negli ambienti interni diventerà un elemento centrale e obbligatorio nella gestione della sicurezza.
La novità è contenuta nello schema di decreto legislativo (atto del Governo n. 435), che recepisce una direttiva europea ed è attualmente all’esame del Parlamento. Questo provvedimento cambierà il modo di gestire le scuole, le strutture sanitarie, gli uffici pubblici e, di riflesso, molti condomìni.
Cosa prevede la nuova legge: i controlli in arrivo
A partire dal 2028, i datori di lavoro e i gestori delle strutture pubbliche e private dovranno organizzare due campagne di monitoraggio all’anno per misurare la salubrità dell’aria. Le verifiche non riguarderanno solo il semplice ricambio d’aria, ma si concentreranno su aspetti più profondi:
- Mobili, vernici e pulizie: Scrivanie, arredi nuovi, colle dei pavimenti e persino i detergenti usati quotidianamente rilasciano sostanze chimiche invisibili (come la formaldeide). Un ufficio che profuma di “nuovo” o di “disinfettante” potrebbe in realtà superare i limiti di tossicità consentiti.
- Il rischio di edifici “troppo sigillati”: Molti immobili vengono oggi isolati termicamente con i cappotti energetici per risparmiare sulle bollette (in linea con la direttiva europea “Case Green”). Tuttavia, se le finestre e i muri di un edificio diventano ermetici e non si installano sistemi di Ventilazione Meccanica Controllata (VMC) ben manutenuti, la struttura rischia di trattenere umidità e gas nocivi come il radon.
L’effetto domino sui condomìni e sugli uffici
Il decreto si applica inizialmente a tre categorie: scuole, strutture sanitarie e uffici. Ma l’impatto sui condomìni è dietro l’angolo.
Basterà la presenza di un solo studio medico, di un ufficio aperto al pubblico o di un coworking all’interno di un condominio residenziale per attivare un effetto domino. Per evitare contenziosi, gli amministratori di condominio e i proprietari dei locali dovranno collaborare strettamente, verificando lo stato di manutenzione dei canali di ventilazione e degli impianti di riscaldamento o condizionamento centralizzati del palazzo.
I tre pilastri della sostenibilità (ESG) diventano una leva economica
La qualità dell’aria non è più solo una questione di salute, ma si inserisce nei criteri ESG (Ambiente, Impatto Sociale e Governance aziendale), diventando un fattore di guadagno e di tutela per le imprese.
1. Ambiente: più valore all’edificio
Un edificio moderno non deve solo consumare poca energia, ma deve garantire il benessere di chi ci vive o lavora. Utilizzare protocolli di misurazione ufficiali (come la norma italiana UNI 11976) permette di ottenere le certificazioni di sostenibilità (come LEED o WELL). Questo fa crescere il valore economico dell’immobile sul mercato degli affitti e delle compravendite.
2. Sociale: meno malattie e più produttività
Garantire aria salubre migliora concretamente la vita dei dipendenti. Diversi studi dimostrano che uffici con alti livelli di anidride carbonica (CO₂) rallentano la concentrazione e riducono la produttività del personale fino al 15%. Investire sulla qualità dell’aria significa ridurre i giorni di malattia e migliorare il rendimento dell’azienda.
3. Governance: la protezione legale per i manager
Questo è l’aspetto più delicato per chi guida un’azienda o gestisce un intero edificio. Poiché le nuove regole si collegano direttamente alla legge sulla sicurezza sul lavoro (Dlgs 81/2008), dal 2028 i datori di lavoro e i dirigenti saranno responsabili, anche penalmente, della qualità dell’aria respirata nei loro locali. Attivare un sistema interno che misura, analizza e migliora l’aria diventa lo scudo legale indispensabile per proteggersi da cause di risarcimento e danni d’immagine.
Prepararsi in tempo
Siamo di fronte a una svolta che costringe a ripensare la manutenzione degli immobili. Il conto alla rovescia per il 2028 è iniziato: muoversi in anticipo permette ad amministratori di condominio, gestori di grandi palazzi e imprese di pianificare gli interventi senza urgenza, trasformando un obbligo di legge in un vantaggio competitivo
Piero Cucunato
Piero Cucunato – Dottore Commercialista e Revisore – Senior Advisor ESG & Credit Finance. Specializzato in strategie di sostenibilità e finanza per il credito, ideatore di progetti di finanza e sostenibilità sulla transizione energetica e il management immobiliare. E’ (Board Member), presso il Fondo Italiano d’Investimento. Amministratore Pubblico, da oltre trent’anni negli enti locali e anche Vice Presidente FIARCC, Federazione Italiana Amministratori e Revisori di Condominio, Associato Apice e Presidente del Tavolo permanente legislativo per Camera e Senato sul monitoraggio dei disegni e proposte di legge su condomini e casa.